Komentarz Krzysztofa Poznańskiego dot. ustawowej regulacji czynszów

Zarówno całkowite zwolnienie z czynszów (art. 15ze), jak i nowe przepisy stoją w sprzeczności z Konstytucją RP, polskim porządkiem prawnym, umowami międzynarodowymi oraz ustawodawstwem Unii Europejskiej - pogłębiają niekonstytucyjną dyskryminację i nierówne traktowanie przedsiębiorstw. Zgodnie z deklaracjami Ministerstwa Rozwoju, które padły podczas posiedzenia Sejmowej Komisji Polityki Społecznej i Rodziny wprowadzane regulacje mają dotyczyć potencjalnych, przyszłych obostrzeń epidemicznych.

Wynajmujący jednostronnie zostali obciążeni kosztami pomocy dla najemców w okresie 21 tygodni lockdownów, co generuje dla nich łączny koszt ponad 4 mld złotych. Jednocześnie wynajmujących wykluczono z tarczy pomocowej PFR oraz pozbawiono innych form wsparcia. Nowe rozwiązanie może kosztować właścicieli centrów handlowych dwa razy więcej niż świadczenia pomocowe dla najemców w postaci dotychczasowej abolicji czynszowej (art. 15ze) – trudno więc mówić, że jest to rozwiązanie korzystne.

Głos wynajmujących został celowo i całkowicie pominięty podczas prac nad rządowym projektem art.15ze¹. Nie przeprowadzono żadnych konsultacji, analizy skutków regulacji, sytuacji najemców i wynajmujących, a także nie sprawdzono, jak w podobnej sytuacji poradzono sobie w innych krajach europejskich.

Taka polityka rządu rodzi wiele pytań i wątpliwości, nie tylko natury prawnej. Ustawodawca gwarantuje pomoc tylko najemcom, którzy prowadzą działalność w galeriach powyżej 2000 mkw. Najemcy obiektów zlokalizowanych w ciągach ulic i centrach handlowych o powierzchni poniżej 2000 mkw. zostali całkowicie wyłączeni z tych przepisów. Ponadto w przypadku przyszłego lockdownu obniżki czynszu będą przysługiwać wszystkim najemcom niezależnie od sytuacji finansowej przedsiębiorstwa – w przeciwieństwie do rozwiązań, które rząd wprowadził w ramach zarządzanych przez siebie tarcz pomocowych - nie jest analizowany spadek obrotów danego podmiotu, co powoduje, że wsparcie otrzymają również wielkie spółki giełdowe, także międzynarodowe, będące w dobrej kondycji finansowej. Nie udało nam się do tej pory uzyskać odpowiedzi na pytanie o logikę takiego rozwiązania.

Wynajmujący nie działają w oderwaniu od uwarunkowań i skutków obostrzeń i są obciążeni wielomiliardowymi zobowiązaniami wobec banków. W związku z poważnymi naruszeniami prawa przez organy państwowe, dyskryminacją i nierównym traktowaniem przedsiębiorstw, właściciele i zarządcy centrów handlowych powiadomią Komisję Europejskiej o udzieleniu przez polski rząd nienotyfikowanej pomocy publicznej. Zgodnie z posiadanymi przez branżę opiniami prawnymi zarówno art. 15ze stanowił, jak i nowy 15ze¹  stanowi niedozwoloną pomoc publiczną. Rząd w drodze ustawy przejmuje kontrolę nad przychodami wynajmujących i włącza je do zasobu państwowego angażując się w redystrybucję środków pieniężnych podmiotów prywatnych między nimi, naruszając art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej. Analizy prawne, którymi dysponuje PRCH wskazują, iż sankcją za nienotyfikowanie pomocy publicznej jest obowiązek zwrotu pomocy bezpośrednio przez podmioty uposażone oraz zakaz udzielania jakiejkolwiek pomocy publicznej do czasu zwrotu tej udzielonej niezgodnie z prawem i wieloma innymi konsekwencjami o poważnych skutkach dla budżetu państwa.

Wynajmujący będą także dochodzić roszczeń od skarbu państwa. 

Rozwiązania stosowane w innych krajach europejskich nie dyskryminują przedsiębiorców

1. Belgia – pożyczki rządowe i samorządowe dla najemców na czynsz (do 60 000 EUR)
2. Czechy – subsydia dla najemców na czynsz (do 10 000 000 CZK)
3. Włochy – ulga podatkowa (30-50% czynszu)
4. Słowacja – dopłata dla najemcy do czynszu w wysokości równej uldze wynegocjowanej przez najemcę z wynajmującym
5. Holandia – odszkodowanie finansowe dla najemców (do 50 000 EUR)
6. Niemcy – tymczasowy zakaz wypowiadania umów najmu z powodu braku płatności czynszu
7. Rumunia – warunkowe prawo najemcy do żądania przedłużenia terminu płatności czynszu/opłat serwisowych
8. Węgry – brak interwencji w rynek
9. Luksemburg – zawieszenie eksmisji w okresie 24.06.2020 – 24.07.2020 (orzecznictwo na korzyść wynajmujących: brak podstaw do zwolnienia z czynszu, brak podstaw do renegocjowania cen po lockdownach)