Wpływ IV lockdownu oraz abolicji czynszowej na sytuację właścicieli i zarządców centrów handlowych

Stanowisko Polskiej Rady Centrów Handlowych

Polska Rada Centrów Handlowych, która zrzesza ponad 200 największych firm działających w branży nieruchomości handlowych, ponownie apeluje o pilne usunięcie artykułu 15ze (abolicja czynszowa) z tzw. ustawy covidowej i udzielenie wsparcia branży w formie dopłat do kosztów stałych obejmujących czynsze. Branża centrów handlowych nie jest w stanie dłużej ponosić kosztów wadliwego i szkodzącego obu stronom umów najmu przepisu w czasie obecnie trwającego, czwartego lockdownu.

Art. 15 oznacza ustawowe zwolnienie najemców z obowiązku opłacania czynszów i opłat eksploatacyjnych na rzecz właścicieli i zarządców centrów handlowych w okresach obowiązywania zakazów prowadzenia działalności pod warunkiem przedłużenia umowy najmu po każdym okresie zakazu (lockdownie) o 6 miesięcy plus okres zakazu. W wyniku działania tego przepisu właściciele galerii handlowych zostali pozbawieni jedynego źródła przychodu, z którego pokrywają koszty funkcjonowania obiektu handlowego (koszty ochrony, sprzątania, ubezpieczenia, podatki) oraz regulują swoje zobowiązania kredytowe i in. Artykuł 15ze jest sprzeczny z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa, a koszty jego obowiązywania ponosi wyłącznie jedna strona – wynajmujący (galerie handlowe). Wynajmujący w ramach mechanizmu art. 15ze wprowadzonego ustawą, sfinansowali w rzeczywistości pomoc dla najemców w łącznej kwocie wynoszącej obecnie około 3,5 mld zł, przy jednoczesnym ponoszeniu wszystkich kosztów utrzymania nieruchomości w czasie 18 tygodni ogólnopolskich lockdownów.

Dodatkowo właściciele i zarządzający galeriami handlowymi tuż po pierwszym lockdownie od maja do końca grudnia 2020 r. udzielili dobrowolnych, czasowych rabatów na rzecz najemców w wysokości ok. 2 mld zł. Dzisiaj także w wielu przypadkach – w zależności od sytuacji finansowej najemców – oferują znaczne rabaty. Łączna kwota wsparcia przekazanego najemcom przez wynajmujących po 4 lockdownach wyniesie 5,5 mld zł, co stanowi 50% rocznych przychodów wynajmujących.

Jednocześnie w przeciwieństwie do najemców wynajmujący zostali wykluczeni z możliwości ubiegania się o pomoc w ramach tarcz rządowych i PFR. Oznacza to, że najemcy otrzymują podwójną pomoc – ze strony wynajmujących oraz ze strony państwa w ramach programów - rządowego i PFR (postojowe, zwolnienie ze składek ZUS, dopłaty do wynagrodzeń pracowników, dotacje).

Branża centrów handlowych jest jedynym sektorem, w którym rząd, w czasie trwania pandemii, wprowadził odgórne regulacje i na mocy ustawy zaingerował w umowy zawarte między dwoma niezależnymi podmiotami gospodarczymi – najemcami i wynajmującymi. W innych krajach rządy wspierają branże poszkodowane wprowadzanymi obostrzeniami. W ramach pomocy przedsiębiorstwom udzielają m.in. dopłat do kosztów stałych – w tym czynszów – co pozwala obu stronom – najemcom i wynajmującym – spłacać swoje zobowiązania finansowe. Takie rozwiązanie nie narusza w żaden sposób porządku prawnego. Aby jednak mogło skutecznie funkcjonować w Polsce potrzebne jest pilne usunięcie art. 15ze z ustawy covidowej.

Wynajmujący, którzy przeznaczyli 50 proc. swoich rocznych przychodów na wspieranie najemców, nie mają już środków na dalszą pomoc. Muszą regulować swoje liczne zobowiązania m.in. podatkowe, wobec dostawców mediów i serwisów oraz instytucji finansowych, które udzieliły im gigantycznych kredytów na budowę lub zakup centrów. Kredyty są spłacane przychodami z umów najmu, które w okresach lockdownów i działania art. 15 ze zostały ustawowo zawieszone.

Mimo tych ogromnych kosztów i bardzo trudnej sytuacji finansowej właściciele nieruchomości handlowych są otwarci na współpracę z najemcami, o czym świadczą podpisane po pierwszym lockdownie liczne porozumienia udzielające rabatów dopasowanych do indywidualnej sytuacji poszczególnych podmiotów. Trudna sytuacja nie dotknęła w jednakowym stopniu wszystkich najemców. Są tacy, którzy zapowiadają rozwój, zatrudnianie pracowników, publikują zadowalające wyniki finansowe i zwracają pomoc z tarcz rządowych, ale są też tacy, którzy walczą o to, by przetrwać.

Utrzymywanie rozwiązań oferujących jednakowe warunki wsparcia jest niedopasowane do potrzeb oraz sytuacji poszczególnych firm. Mniejsze podmioty wymagają bardzo elastycznego podejścia, ponieważ nie posiadają takiego zaplecza, infrastruktury i możliwości jak duże przedsiębiorstwa, którym udało się utrzymać niezagrożoną sytuację finansową.
Interpretacja obecnie obowiązujących przepisów wydana członkom PRCH przez Ministerstwo Rozwoju Pracy i Technologii jednoznacznie wskazuje na konieczność respektowania pełnego brzmienia zapisu art. 15ze, tj. konieczności przedłużenia umów najmu o 6 miesięcy w odniesieniu do każdego zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych.
Polska Rada Centrów Handlowych zwróciła się do MRPiT z apelem o pilne usuniecie art. 15ze przedstawiając jednocześnie ekspertyzy prawne uznanych profesorów prawa – z zakresu prawa cywilnego i konstytucyjnego wskazujące na szereg wad i nieprawidłowości w jego konstrukcji, co naszym zdaniem stanowi kolejny, po krytyce zarówno najemców jak i wynajmujących, bezdyskusyjny argument do uchylenia tego zapisu.

Zarząd Polskiej Rady Centrów Handlowych